Credit Ipotecar

Despre acest tip de credit

Creditul ipotecar este un împrumut garantat cu o ipotecă pe un imobil, folosit pentru a cumpăra, a construi sau a renova o locuință. Are cele mai lungi perioade de rambursare — până la 30 de ani — și, în general, cele mai mici dobânzi de pe piață, fiindcă banca are garanția imobilului. În schimb, presupune un avans, o evaluare a proprietății și o asigurare pe toată durata creditului.

Cum funcționează creditul ipotecar

Creditul este garantat cu o ipotecă pe imobil: dacă împrumutul nu este plătit, banca își poate recupera banii din proprietate. Această garanție este motivul pentru care dobânzile la ipotecar sunt, de regulă, cele mai mici dintre toate tipurile de credit, iar perioada de rambursare poate ajunge până la 30 de ani.

Dobânda poate fi fixă sau variabilă:

• Variabilă= IRCC + o marjă fixă a băncii. IRCC este un indice trimestrial publicat de BNR (a înlocuit ROBOR pentru consumatori din 2019). Marja rămâne fixă pe toată durata creditului; se mișcă doar IRCC, o dată pe trimestru — deci rata ta poate urca sau coborî în pașii IRCC.
• Fixă— rata nu se schimbă o perioadă (uneori toată durata). Îți dă predictibilitate, dar de obicei pornește de la un nivel ușor mai mare. Multe credite sunt fixe la început și trec apoi pe variabil.

Ce avans îți trebuie

Avansul este partea din prețul locuinței pe care o acoperi tu, din banii proprii; restul îl finanțează banca. Procentul minim diferă de la o ofertă la alta, dar, de regulă, te orientezi spre un avans de aproximativ 15% din valoarea proprietății. Prin programul de stat Noua Casă, avansul poate coborî până la 5%. Cu cât avansul este mai mare, cu atât suma împrumutată și costul total sunt mai mici.

Ce spune legea (drepturile tale)

• FEIS și perioada de reflecție (OUG 52/2016).Înainte să semnezi, primești o Fișă Europeană de Informații Standardizate (FEIS) — o prezentare standardizată a ofertei, cu toate costurile. Legea îți dă o perioadă de reflecție de 15 zile înainte de semnare. De aceea, de la oferta fermă până la semnare trec, de obicei, vreo două săptămâni — nu e o întârziere, este dreptul tău.
• Rambursarea anticipată este gratuită (OUG 52/2016).La creditele ipotecare, poți rambursa anticipat — parțial sau integral — fără penalități, prin lege. Nu rămâi captiv într-un contract dacă apar bani în plus sau o ofertă de refinanțare mai bună.
• Asigurarea — banca nu poate impune asigurătorul.Asigurarea imobilului este obligatorie pe durata creditului, dar banca nu îți poate impune un anumit asigurător. Poți alege singur o asigurare conformă, ceea ce te poate ajuta să reduci costul.
• Gradul de îndatorare (Reg. BNR 6/2018).Ratele tale lunare nu pot depăși, în general, 40% din venitul net. Există însă o limită mai permisivă — 45% — la primul credit ipotecar pentru prima locuință. Pentru creditele în valută, plafoanele sunt mult mai stricte.

Programul Noua Casă

Noua Casă este un program de stat (prin FNGCIMM) dedicat în special primei locuințe. Caracteristici generale: avans redus (de la 5% la imobilele mai ieftine), dobândă variabilă (IRCC + 2 puncte procentuale) și o garanție de stat care reduce riscul pentru bancă. Programul are reguli proprii de eligibilitate.

De verificat: disponibilitatea și condițiile programului se pot schimba de la an la an. Înainte de a conta pe Noua Casă, verifică dacă este activ și ce plafoane are în anul curent.

Dobândă fixă sau variabilă — cum alegi

Nu există o alegere „corectă" universală — depinde de cât de mult prețuiești predictibilitatea față de un cost de start mai mic. Compară ambele variante în ofertele din panou.

Rate egale sau rate descrescătoare — cum se rambursează creditul

Pe lângă tipul de dobândă, alegi și modul în care se calculează ratele:

• Rate egale (anuități)— plătești aceeași sumă în fiecare lună, pe toată durata. La început, cea mai mare parte din rată este dobândă, iar partea de principal crește treptat. Avantajul: rată constantă, ușor de pus în buget.
• Rate descrescătoare— rambursezi lunar aceeași parte din principal, plus dobânda la soldul rămas. Ratele pornesc mai sus și scad de la lună la lună, pe măsură ce soldul se micșorează. Avantajul: dobândă totală mai mică pe toată durata.

Un detaliu care contează: fiindcă ratele descrescătoare pornesc mai sus, prima rată cântărește mai greu în gradul de îndatorare. Cu același venit, s-ar putea să poți împrumuta o sumă mai mică decât la rate egale — banca se uită la rata de start. Așadar alegerea nu ține doar de costul total, ci și de cât poți împrumuta. Ca peste tot, nu există o variantă „corectă" universală: compară ambele moduri în ofertele din panou.

Ce costuri are, în afară de dobândă

Pe lângă dobândă, un credit ipotecar implică de obicei: comision de analiză a dosarului, evaluarea imobiliară a proprietății, asigurarea obligatorie a imobilului (și, uneori, o asigurare de viață), plus taxe notariale și de cadastru. Toate aceste costuri trebuie prezentate transparent în FEIS, înainte de semnare. Cifra care le adună pe toate într-un singur procent comparabil este DAE (Dobânda Anuală Efectivă) — folosește-o ca să compari corect ofertele.

Cât pot împrumuta pentru o casă

Suma depinde de venitul tău, de gradul de îndatorare (plafon 40%, sau 45% la prima locuință), de avansul disponibil și de valoarea imobilului. Nu există o cifră universală — capacitatea exactă se calculează pe situația ta. Estimările personalizate și ofertele comparabile le vezi în panoul de oferte.